市街化区域・調整区域・非線引き区域とは？土地選びで確認したい基本

 

注文住宅の土地探しでは、土地の価格や広さ、駅までの距離、学校区などを比較する方が多いと思います。

しかし、それと同じくらい重要なのが、

「その土地に、本当に希望する家を建てられるのか」

という確認です。

一見すると便利な場所で、土地の広さも十分。

価格も周辺より安い。

それなのに、なぜか周囲に住宅がほとんど建っていない。

そんな土地には、都市計画上のルールが関係している場合があります。

土地には、「市街化区域」「市街化調整区域」、そして区域区分が設定されていない、いわゆる「非線引き区域」などがあります。

さらに、用途地域、農地に関する規制、接道条件など、家を建てるためには複数のルールを確認しなければなりません。

土地は、所有していれば自由に住宅を建てられるとは限りません。

土地を購入する前に「建築できるか」を確認することが、後悔しない土地選びの第一歩です。

今回は、市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域の違いや、亀山市で土地を探すときの注意点について分かりやすく解説します。

 

市街化区域とは？

 

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域と、今後おおむね10年以内に優先的・計画的に市街化を進める区域です。

道路、公園、下水道などの都市インフラを整備しながら、住宅や店舗などを計画的に配置していく地域と考えると分かりやすいでしょう。

市街化区域の中では、さらに「用途地域」が定められています。

用途地域によって、

• 住宅を中心にする地域
• 店舗も建てられる地域
• 工場を建てられる地域
• 商業施設を集める地域

など、建てられる建物の種類が決められています。

つまり、市街化区域だからといって、どの土地にもどんな建物でも建てられるわけではありません。

土地を購入するときは、市街化区域かどうかと同時に、用途地域まで確認する必要があります。

 

市街化調整区域とは？

 

市街化調整区域とは、国土交通省の説明では「市街化を抑制すべき区域」です。(mlit.go.jp)

住宅や店舗などが無秩序に増えてしまうと、道路や下水道などのインフラ整備が広範囲に必要になります。

また、農地や自然環境が失われる可能性もあります。

そのため、都市を広げるエリアと、なるべく市街化を抑えるエリアを分けています。

市街化調整区域では、原則として開発や建築が制限されます。

そのため、

「広くて安い土地を見つけたから、家を建てたい」

と思っても、住宅を建築できない場合があります。

土地探しをしていると、駅や道路に比較的近く、便利そうなのに住宅が少ない場所があります。

そうした場所が市街化調整区域になっているケースもあります。

市街化調整区域の土地は、価格だけを見て購入せず、住宅を建てられる条件を必ず確認する必要があります。

 

市街化調整区域でも建てられる場合がある

 

市街化調整区域だからといって、すべての建築が完全に禁止されているわけではありません。

都市計画法では、一定の要件を満たす開発や建築について許可される仕組みがあります。

たとえば、地域の状況や自治体の基準などによっては、

• 既存集落に関係する住宅
• 農林漁業に関係する住宅や施設
• 地域住民の日常生活に必要な店舗や施設
• その他、都市計画法や条例の許可基準を満たすもの

などが認められる場合があります。

ただし、

「農家なら必ず住宅を建てられる」

「歯医者や美容室ならどこでも建てられる」

という単純なルールではありません。

建物の用途、土地の場所、申請者の条件、自治体の許可基準などを個別に確認する必要があります。

市街化調整区域で土地を検討する場合は、不動産会社の説明だけで判断せず、建築会社や行政の担当部署へ確認することが重要です。

 

「非線引き区域」とは？

 

都市計画区域の中には、市街化区域と市街化調整区域に分けていない地域もあります。

一般的に「非線引き区域」と呼ばれる地域です。

亀山市の都市計画区域は、この非線引きに該当します。

亀山市の公式資料では、

「亀山市は市街化区域及び市街化調整区域の指定を行っていません」

と明記されています。(city.kameyama.mie.jp)

ただし、亀山市内すべてが同じ都市計画区域に入っているわけではありません。

一部には都市計画区域外の地域もあります。

また、非線引き区域だからといって、建築上のルールがないという意味ではありません。

用途地域、建ぺい率、容積率、道路、農地、地区計画など、さまざまな条件を確認する必要があります。

「非線引き＝自由に建てられる土地」ではないことを覚えておきましょう。

 

亀山市なら畑でも家を建てられる？

 

亀山市の非線引き区域では、市街化調整区域のような区域区分による建築制限はありません。

そのため、農地を宅地として利用できる条件が整えば、住宅を計画できる場合があります。

ただし、現在の地目が「田」や「畑」である場合には、農地転用の手続きが必要になることがあります。

農地は、食料生産のために守られている土地です。

所有しているからといって、自由に埋め立てて住宅地へ変更できるわけではありません。

また、農業振興地域内の農用地区域などに該当する場合は、農地転用の前に別の手続きが必要になるケースもあります。

さらに、

• 道路へ適切に接しているか
• 上下水道を引けるか
• 造成が必要か
• 高低差や擁壁に問題がないか
• 用途地域の制限を満たすか

なども確認する必要があります。

農地転用ができれば、それだけで家が建てられるとは限りません。住宅建築に必要な条件を一つずつ確認することが重要です。

 

用途地域とは？

 

用途地域とは、街の中で建物の用途を整理するためのルールです。

たとえば、静かな住宅街のすぐ隣に大規模な工場が建てば、騒音や交通量などによって住環境に大きな影響が出る可能性があります。

そこで、

「このエリアは住宅を中心にする」

「ここは商業施設を集める」

「ここは工場を建てられる」

という形で、地域ごとに建築できる建物の種類や規模を決めています。

用途地域には、住居系、商業系、工業系など複数の種類があります。

用途地域によっては、

• 店舗の大きさ
• 工場の種類
• ホテル
• 学校
• 病院
• 住宅

など、建築できる用途が異なります。

注文住宅の場合も、用途地域によって建ぺい率や容積率、高さ制限などが変わることがあります。

土地を検討するときは、「住宅が建てられるか」だけでなく、どのような大きさ・高さ・配置の住宅が建てられるかまで確認しましょう。

 

重要事項説明書には何が書いてある？

 

土地を購入する際、不動産会社から「重要事項説明」を受けます。

重要事項説明書には、土地や建物に関する重要な法令上の制限などが記載されています。

たとえば、

• 都市計画区域
• 用途地域
• 建ぺい率
• 容積率
• 道路との関係
• 防火地域、準防火地域
• その他の法令上の制限

などです。

土地を購入する方にとって、非常に重要な情報がまとめられています。

しかし、初めて家づくりをする方には専門用語が多く、

「説明を受けたけれど、よく分からなかった」

というケースもあります。

分からない言葉があれば、そのままにせず、不動産会社や建築会社へ確認しましょう。

重要事項説明書の内容を建築会社にも見てもらい、希望する住宅が建てられるか確認してから契約すると安心です。

 

「安い土地」には理由がある場合も

 

土地探しをしていると、周辺相場よりかなり安い土地を見つけることがあります。

もちろん、売主様の事情などによって安く設定されている土地もあります。

一方で、

• 市街化調整区域
• 農地転用が必要
• 造成費用が高い
• 接道条件に問題がある
• 上下水道がない
• 高低差が大きい
• 擁壁工事が必要
• 建築できる建物に制限がある

などの理由が隠れているケースもあります。

土地価格が300万円安くても、造成や給排水工事に500万円必要になれば、結果として安い土地ではありません。

注文住宅の土地選びでは、

「土地価格＋建物価格」

だけでなく、

「その土地を住宅地として使える状態にするための総費用」

で考えることが大切です。

 

土地は建築会社と一緒に探す

 

土地を先に購入してから住宅会社を探す方もいます。

しかし、注文住宅では、土地購入前に建築会社へ相談するメリットがあります。

建築会社であれば、その土地を見ながら、

• 希望する平屋が入るか
• 駐車場を何台確保できるか
• 建ぺい率、容積率に問題がないか
• 用途地域の制限はどうか
• 造成費用がかかりそうか
• 給排水工事が必要か
• 日当たりや家事動線を確保できるか

などを確認できます。

土地としては条件が良くても、ご家族が希望する間取りが入らなければ、よい土地とはいえません。

反対に、一見すると少し変わった形の土地でも、間取りを工夫すれば理想の暮らしを実現できることもあります。

土地の価値は、土地単体ではなく「そこにどんな家を建てられるか」で考えることが大切です。

 

まとめ

 

土地には、都市計画上さまざまな区分があります。

市街化区域は、すでに市街地となっている区域や、計画的に市街化を進める区域。

市街化調整区域は、市街化を抑制する区域であり、原則として自由に住宅を建てられる場所ではありません。

ただし、都市計画法や自治体の基準に基づき、一定の条件で建築できる場合があります。

また、亀山市の都市計画区域は、市街化区域と市街化調整区域に分けない非線引き区域です。(city.kameyama.mie.jp)

ただし、非線引きだから自由に建てられるわけではありません。

農地転用、用途地域、接道、建ぺい率、容積率など、さまざまな条件を確認する必要があります。

土地選びで最も避けたいのは、「土地を買った後に希望する家が建てられない」と分かることです。

KIKIでは、土地の価格や広さだけでなく、法律上の条件、造成費用、間取り、駐車場、暮らしやすさまで含めて土地選びを考えます。

土地を買ってから家を考えるのではなく、建てたい家から土地を考える。それが後悔しない注文住宅の土地探しにつながります。