セットバック後の土地は誰のもの？

 

セットバック後の土地はどうなる？自己管理と市への寄附を解説

 

注文住宅の土地探しで、前面道路の幅が4m未満の場合、「セットバック」が必要になることがあります。

セットバックとは、道路の幅員を確保するため、建物や塀などを道路側から後退させる仕組みです。

しかし、セットバックについて説明を受けた後に、

「後退した部分の土地は誰のものになるの？」

「市に渡すの？」

「自分で持ち続けることもできる？」

「測量や分筆の費用は誰が負担する？」

と疑問に思う方も多いと思います。

亀山市では、後退した土地について、自分で管理する方法と、市へ寄附する方法があります。

市へ寄附する場合は、測量・分筆登記などの手続きが必要ですが、その費用を支援する制度も設けられています。

セットバックは、家を少し後ろへ下げれば終わりではありません。

その土地を誰が所有し、誰が管理し、手続き費用を誰が負担するのかまで考える必要があります。

今回は、セットバック後の土地の扱いや、市へ寄附する場合の手続き、土地購入時の注意点について解説します。

 

セットバックすると土地の一部が道路になる

 

幅員4m未満の一定の道路に接する土地では、新築や建て替えの際に道路中心線などから後退する必要があります。

セットバックした部分には、住宅や塀などを建てることができません。

つまり、登記上は自分の土地であっても、家づくりでは自由に利用できない部分になります。

ここで出てくるのが、

「この土地を自分で持ち続けるのか」

「市へ寄附するのか」

という選択です。

亀山市では、市民から後退用地やすみ切り用地の寄附を受け、市道として取得した土地について舗装整備などを行う制度があります。

 

方法① 自分で所有・管理する

 

セットバック部分を市へ寄附せず、自分の所有地として残す方法があります。

この場合、所有権はそのまま自分に残ります。

ただし、建築上は道路として確保すべき部分になるため、自由に建物や塀をつくれる土地ではありません。

また、土地の管理も基本的には所有者側で考えることになります。

亀山市の狭あい道路整備制度では、自己管理を選んだ場合、後退用地の測量・分筆登記などに対する助成の対象外とされています。

なお、固定資産税については注意が必要です。

「自分名義の土地だから必ず課税される」と単純に判断できるものではありません。

道路として不特定多数が利用する土地などについては、自治体の課税上の扱いが異なる場合があります。

そのため、自己管理を選ぶ場合は、市の資産税担当へ事前に確認しておくと安心です。

 

方法② 市へ寄附する

 

もうひとつが、セットバックした後退用地を市へ寄附する方法です。

市へ所有権を移すためには、単に口頭で、

「この部分を道路として使ってください」

と言うだけでは済みません。

どこからどこまでを市へ渡すのか明確にする必要があります。

そのため、

• 土地の境界確認
• 測量
• 分筆登記
• 必要に応じた権利関係の整理
• 所有権移転登記

などの手続きが必要になります。

こうした作業では、土地家屋調査士など専門家へ依頼するケースが一般的です。

市へ寄附するためには、セットバック部分を土地として明確に切り分ける作業が必要です。

 

測量や分筆には費用がかかる

 

土地の測量や分筆登記には費用が必要です。

土地の形、境界標の状態、隣接地の数などによっても金額は変わります。

「道路を広くするために土地を提供するのに、さらに費用までかかるの？」

と感じる方もいるでしょう。

そこで亀山市では、後退用地を寄附する場合の支援制度を設けています。

現在の制度では、後退用地等にかかる測量、分筆登記、所有権以外の権利の抹消登記に必要な費用について、実際にかかった額のうち上限15万円まで助成されます。

ただし、制度には条件があります。

すべてのセットバックで自動的に15万円が支給されるわけではありません。

実際の土地が対象になるか、手続きを始める前に亀山市へ確認することが必要です。

 

土地の寄附に対する報償金制度もある

 

亀山市では、後退用地等の所有権移転登記が完了した場合に、土地所有者へ報償金を交付できる制度も設けられています。

金額は、後退する土地の地目や面積などによって算定され、上限は15万円です。

つまり、亀山市では、

「道路を広げるために土地を提供してください」

とお願いするだけではなく、そのために必要となる測量や分筆などの負担を軽減する仕組みも用意されています。

これは、狭い道路を一軒ずつ少しずつ改善していくための制度です。

 

市へ寄附すると誰が管理する？

 

後退用地を亀山市へ寄附し、市道として取得された場合、その部分は市が舗装整備などを行い管理します。

所有者にとっては、

「道路として使われる部分を自分で持ち続ける」

よりも、管理上分かりやすくなる場合があります。

ただし、すべての道路で市が同じように舗装・管理するわけではありません。

亀山市の案内では、市道以外の道路が拡幅された場合は、市による舗装整備等は行わないとされています。

そのため、

「セットバックしたら必ず市が全部管理してくれる」

と考えず、前面道路の種類まで確認することが重要です。

 

「市へ渡した方が得」とは一概に言えない

 

市へ寄附すれば、土地を所有し続ける必要がなく、市道として取得されれば管理も市が行います。

そのため、実務上は市への寄附を選びやすいケースもあります。

ただし、

「必ず市へ渡した方が得」

とは一概に言えません。

土地の形状や将来の利用計画、前面道路の種類、自治体の制度などによって判断は変わります。

また、固定資産税についても、自己管理だから自動的に課税、市へ寄附すれば自動的に得、という単純な比較ではありません。

所有・管理・税金・手続き費用をまとめて確認し、その土地に合った方法を選ぶことが大切です。

 

土地を買った後にセットバックが判明する？

 

中古住宅や土地を購入するとき、セットバックが必要な土地は珍しくありません。

特に昔からの住宅地では、前面道路が4m未満というケースがあります。

土地の広告にも、

「セットバック要」

「セットバック面積○㎡」

などと記載されていることがあります。

そして、不動産売買では法令上の制限や道路に関する情報が重要事項説明の対象になります。

大切なのは、

契約前に内容を理解すること。

「セットバックがあります」と言われただけで終わらず、

• 何㎡後退するのか
• 後退後の有効敷地面積は何㎡か
• 境界は確定しているか
• 分筆済みか
• 売主と買主のどちらが手続きを行うか
• 費用負担は誰か
• 市へ寄附できるか

まで確認しておきましょう。

 

売主と買主、どちらが手続きする？

 

セットバックが必要な土地の売買では、

「土地を売る前に売主が分筆する」

場合もあれば、

「土地を購入した後、買主が建築時に手続きを行う」

場合もあります。

どちらでなければならないという単純な話ではなく、売買条件によって決まります。

だからこそ、契約書で明確にしておくことが大切です。

たとえば、購入後に買主が分筆する条件なのに、それを理解せず土地を買えば、後から測量や登記の費用が予算に追加される可能性があります。

土地価格が安くても、

• 測量
• 分筆
• 境界確定
• 塀の撤去
• 造成

などを合わせると、想定以上に費用が増える場合があります。

 

セットバックは建物の間取りにも影響する

 

セットバックすると、家づくりで実際に使える敷地が小さくなります。

たとえば、登記上50坪の土地でも、道路側でセットバックが必要なら、50坪すべてを建築計画に使えるわけではありません。

特に、

• 平屋を建てたい
• 車を3台置きたい
• カーポートがほしい
• 庭も確保したい

という場合は、数㎡のセットバックでも配置計画へ影響することがあります。

そのため、土地広告に書かれた坪数だけを見るのではなく、セットバック後の形状で簡単な配置図を作って確認することをおすすめします。

土地選びでは「何坪買うか」より、「建築に使える土地が何坪残るか」が重要です。

 

土地を契約する前に住宅会社へ相談する

 

セットバックがある土地こそ、購入前に住宅会社へ相談するメリットがあります。

住宅会社であれば、

• 道路の種類
• セットバックの有無
• 有効敷地面積
• 建ぺい率、容積率
• 希望する間取りが入るか
• 駐車場やカーポートが配置できるか
• 工事車両が進入できるか

などを、建物と一緒に確認できます。

不動産として売買できる土地だからといって、希望する注文住宅を問題なく建てられるとは限りません。

土地と家を別々に考えず、セットで確認しましょう。

 

まとめ

 

セットバックした土地には、自分で所有・管理する方法と、市へ寄附する方法があります。

亀山市では、後退用地を市へ寄附する場合、測量・分筆登記などの費用について上限15万円の助成制度があります。

さらに、所有権移転登記が完了した土地には、条件に応じた報償金制度も設けられています。

市道として取得された後退用地は、市が舗装整備などを行い管理します。

一方、自己管理の場合は、亀山市のこの助成制度の対象外です。

ただし、自己管理か市への寄附か、どちらが必ず得というものではありません。

また、私有地として残した場合の固定資産税についても、土地の利用状況などによって扱いが変わるため、自治体への確認が必要です。

大切なのは、土地を買う前にセットバックの有無と、その後の所有・管理・費用負担まで確認することです。

KIKIでは、土地の価格や坪数だけではなく、道路、セットバック、測量費用、建物配置まで含めて土地選びを考えます。

買ってから問題を知るのではなく、買う前に建築条件まで把握することが、後悔しない家づくりにつながります。